O que deve constar no contrato de locação de Imóveis

O contrato é um documento jurídico que determina o que foi acordado entre as partes. É através dele que são estabelecidos os direitos e deveres tanto de proprietários quanto de inquilinos. Além disso o contrato orienta como ambas as partes devem proceder durante o período de toda a locação. Apesar de ser um documento com termos jurídicos, muitas vezes que exigem mais atenção para interpretar, é importante certificar-se de que o texto foi compreendido corretamente, assim mal entendidos futuros serão evitados. Importante registrar, que o papel aceita tudo, no entanto, as cláusulas contratuais são regidas soberanamente pela Lei 8,245/91 (Lei do Inquilinato). Havendo cláusula contratual que infrinja a lei, valerá a lei, e o infrator responderá legalmente pelo seus atos.

A seguir destacamos algumas cláusulas e condições que são essenciais e devem constar em um contrato de locação:

Partes:

Os contratantes precisam ter capacidade civil, ser maior de idade, e ter aptidão para contratar, como não estar interditado, por exemplo. O nome dos contratantes deve ser escrito por completo, com suas qualificações e número de documentos.

Valor do aluguel, índice de reajuste e descrição das demais despesas de responsabilidade do locatário

Segundo o artigo 17 da lei 8.245/91, é livre a convenção do aluguel, porém é proibido que seja determinado o pagamento em moeda estrangeira, além da vinculação do aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo. Fica estabelecido ainda que o reajuste deverá ser feito anualmente, independente de qual índice base for adotado. O mais comum é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

De acordo com o art.22 da Lei 8.245/91, a obrigação de pagar o imposto predial é de responsabilidade do locador, no entanto, a lei faculta ao locador, o direito de transferir este ônus ao locatário, desde que conste uma cláusula no contrato de locação, prevendo que a responsabilidade do pagamento será do locatário. Se não constar no contrato, a obrigação ficará a cargo do locador.

Garantia Locatícia

É facultado ao locador exigir do locatário uma das modalidades de garantias previstas no art. 37 da lei do Inquilinato. A garantia mais conhecida e mais utilizada é o fiador. Porém existem outras, previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (8245/91) que são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. Você pode conferir como elas funcionam clicando aqui. A garantia locatícia é uma segurança para o locador para o caso do locatário deixar de pagar os locativos e demais encargos. Conforme previsto no Parágrafo Único, do Art.37 da Lei do inquilinato o locador deverá exigir apenas uma das modalidades de garantia locatícia.

Finalidade da locação do imóvel

Este item informa para que fim se destina o imóvel: residencial ou comercial. No caso de ser comercial, deverá constar o tipo de negócio. Caso o inquilino esteja usando o imóvel para objetivos diferentes do que foi previsto em contrato, estará sujeito a multas e, até mesmo, rescisão por infração contratual.

Vigência do Contrato

O prazo do contrato de locação deve estar expresso no contrato e merece atenção, eis que depende do prazo ajustado, para na hora da retomada do imóvel e rescisão da locação, aplicarmos as regras previstas na lei. Para cada prazo uma regra na hora da retomada:

Prazo inferior a três meses: Locação por temporada: está prevista no art. 48 da lei 8.245/91, destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo.

Prazo igual ou superior a 30 meses ou Prazo inferior a 30 meses:   Locações Residenciais, estão reguladas pelos arts. 46 e 47 da Lei do Inquilinato. Se o contrato for pelo prazo igual ou superior a 30 meses, ao término, o locador terá direito a chamada “Denúncia Vazia”, ou seja, poderá reaver o imóvel sem justificar o motivo. Se o prazo contratado for inferior a 30 meses, ao término, o locador somente poderá retomá-lo se estiver motivo em conformidade com a Lei (art.47, incisos I a IV), ou se a vigência da locação já tiver ultrapassado 05 anos (art.47, inciso V).

Qualquer prazo: Locações não residenciais. A locação não residencial,  pode ser contratada por qualquer prazo, e ao término do prazo, o locador poderá reaver o imóvel locado, sem que haja a necessidade de motivar o pedido. Todavia, tem que se ter atenção a contratos que sejam realizados pelo prazo determinado de 05 anos ou ocorra renovações escritas cuja soma alcancem os 05 anos, pois poderá o locatário vir a ter o direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que tenha as demais condições conforme previsto no art.51 da Lei do Inquilinato.

Para saber mais sobre os contratos de locação, clique aqui.

Termo de vistoria

É importante mencionar no contrato, que as condições do imóvel estão descritas  no termo detalhado de vistoria que é feito em separado e faz parte integrante do contrato.

Uma vistoria bem elaborada garantirá que a desocupação seja a mais tranquila possível. A vistoria deverá ser assinada por todas as partes, inclusive fiadores.

Multa rescisória

É aplicada caso o inquilino desocupe o imóvel antes do prazo estipulado no contrato.

O valor da multa e suas condições devem ser do conhecimento de ambos, por isso a importância de ser informada no contrato.

Via de regra, os contratos de locação preveem 3 meses de aluguéis, equivalentes a multa contratual. No caso de desocupação antes do término previsto, o locatário deverá pagar, proporcionalmente a multa, somente sobre o tempo faltante do contrato.

Assinaturas

Obviamente a assinatura de todas as partes envolvidas, além de duas testemunhas, é fundamental para a validação do contrato de locação. Proprietários, inquilinos, fiadores (no caso de existirem e seus respectivos cônjuges) e todos os envolvidos devem estar cientes e com todas as possíveis dúvidas esclarecidas sobre o contrato.

Não existe na lei a exigência de que as assinaturas sejam reconhecidas em cartório para que o contrato seja válido, mas para evitar alegações de fraudes, futuramente, é usual que se exija o reconhecimento das assinaturas, por autenticidade, evitando-se assim futuras discussões sobre ter ou não firmado o contrato. Serve, ainda, o reconhecimento das assinaturas, para atestar que a data de realização do contrato não é fraudulenta, pois que o reconhecimento das assinaturas vem com data do ato.

Geral:

Após o final do prazo estipulado no contrato inicial, não havendo interesse formalizado pelo locador em querer a desocupação do imóvel, passados 30 dias, a Lei renova o contrato automaticamente por prazo indeterminado até que uma das partes tenha o interesse em rescindi-lo.

Caso o contrato de locação, seja ele residencial ou comercial, estipule prazo igual ou superior há 10 anos de vigência, deverá haver, obrigatoriamente, a vênia conjugal.

 

Julio Cesar Soares da Silva*

Diretor-presidente da Guarida Imóveis

*Julio Cesar Soares da Silva, Diretor-Presidente da Guarida Imóveis, é advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Recursos Humanos. Atua no mercado imobiliário gaúcho junto à Guarida há 39 anos na administração de condomínios, vendas e locações. Julio Cesar também é Conselheiro Fiscal do Secovi/RS (Sindicato da Habitação). Já foi Diretor Tesoureiro, Coordenador da Comissão de Ética e atualmente exerce o cargo de Conselheiro Efetivo do CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Já exerceu o cargo de Vice-Presidente da Agademi (Associação Gaúcha das Empresas do Mercado Imobiliário).

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