Tipos de garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato

julio

De acordo com a Lei do Inquilinato (8245/91 e suas alterações) o proprietário poderá exigir garantias do inquilino, a fim de estar seguro caso algo o impeça de cumprir o que foi contrato. A lei não autoriza que seja exigida mais de uma garantia no mesmo contrato e tampouco que se exija alguma garantia que não aquelas previstas na lei.

Via de regra, o inquilino apresenta uma das garantias locatícias ao proprietário quando vai alugar um imóvel. Desta forma, o locador estará protegido, caso algo não ocorra conforme previsto em contrato.

A Lei do Inquilinato prevê os seguintes tipos de garantias:

Caução

A caução pode ser feita em dinheiro, em bens móveis ou imóveis.

Caução de três meses de aluguel: nesta garantia, o valor de três meses de aluguel é depositado ao proprietário via poupança bancária. Este prazo e valor é o máximo permitido pela Lei. Ao fim do contrato, o imóvel estando nas mesmas condições em que foi locado, o proprietário deverá devolver a caução, com acréscimo de correção monetária pela caderneta de poupança.

É uma modalidade praticamente inexistente, já que, muitas vezes, com este valor não é possível nem mesmo custear a reforma do imóvel, tão pouco cobrir uma possível falta de pagamento do aluguel ou prejuízos com uma possível ação na justiça.

Neste tipo de garantia, é comum o locatário fechar o negócio diretamente com o proprietário. Essa iniciativa não é a recomendada, já que o relacionamento direto, sem que haja a intermediação de uma imobiliária, poderá dificultar na hora de debater o reajuste de aluguel, de quem é a responsabilidade pelas reformas e obras, entre outras questões que envolvem a relação entre as duas partes.

Caução de bem imóvel: constitui-se na averbação de um imóvel que o inquilino apresenta como garantia, o que é conhecido como hipoteca. Caso haja demanda em juízo, o imóvel oferecido na garantia será levado a leilão e do valor da venda será paga a dívida.

Caução de bem móvel: neste caso constitui-se o penhor. Ao final do contrato de locação, caso tudo que foi acordado tenha sido cumprido corretamente, o bem penhorado é devolvido ao inquilino.

Fiador

Uma das garantias mais tradicionais é a de Fiador. É ele que assumirá as responsabilidades do inquilino, caso ele não cumpra com alguma de suas obrigações.

Seguro Fiança

Essa garantia é intermediada por uma seguradora para quem o inquilino deve pagar um valor de seguro. A quantia a ser paga equivale a, geralmente, um aluguel e meio mais encargos. A facilidade está em não precisar procurar alguém para apresentar como fiador, entretanto, o inquilino deve planejar-se para conseguir arcar com o custo do seguro, bem como a renovação anual da apólice.

Título de Capitalização

Neste tipo de garantia locatícia, o inquilino adquire título de capitalização em seu nome, no valor equivalente a mais ou menos 12 vezes o valor do aluguel mais encargos. Funciona como se fosse uma poupança. Ao final da locação, se tudo estiver correto, o inquilino recebe o valor integral e capitalizado.

Caso o inquilino não cumpra com seus deveres, previstos no contrato e na Lei do Inquilinato, o valor do título é resgatado até que cubra os valores devidos.

Carta Fiança

Neste modalidade, o inquilino apresenta uma carta garantia na qual uma instituição, que pode ser uma empresa ou órgão público, se responsabiliza em assumir as obrigações do inquilino, caso este não cumpra. É usada, geralmente, por colaboradores de grandes empresas quando alugam um imóvel para morar enquanto estão em compromissos de trabalho que duram um longo período.

É importante destacar que, ao decidir alugar um imóvel, tanto o futuro inquilino quanto o proprietário devem preocupar-se em conhecer, pelo menos um pouco, sobre as leis e os processos que envolvem a locação de imóveis. Além disso, precisam sentir-se seguros para fechar o negócio, certo de que seus deveres e direitos estarão preservados e esclarecidos.

 

 

Julio Cesar Soares da Silva*

Diretor-presidente da Guarida Imóveis

*Julio Cesar Soares da Silva, Diretor-Presidente da Guarida Imóveis, é advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Recursos Humanos. Atua no mercado imobiliário gaúcho junto à Guarida há 39 anos na administração de condomínios, vendas e locações. Julio Cesar também é Conselheiro Fiscal do Secovi/RS (Sindicato da Habitação). Já foi Diretor Tesoureiro, Coordenador da Comissão de Ética e atualmente exerce o cargo de Conselheiro Efetivo do CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Já exerceu o cargo de Vice-Presidente da Agademi (Associação Gaúcha das Empresas do Mercado Imobiliário).

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